Вилла на Канарах, как и 600-й “Мерседес”, для россиянина никогда не были в буквальном смысле домом и машиной. Скорее – атрибутами благополучия. Времена меняются вместе с атрибутами. Сегодня произвести серьезное впечатление на людей определенного круга пафосным “Мерсом” вряд ли возможно (лучше прикупить “Бентли”). А вместо хрестоматийных Канар не стесненные в средствах россияне покупают недвижимость на берегу Черного моря.
Спрос рождает предложение: и на курортах Крыма, и на побережье российского Краснодарского края строится впечатляющее количество коттеджей и вилл для состоятельной публики и “виллозаменителей” для просто обеспеченной. В своем большинстве – это квартиры в современных жилых комплексах, которые столичные риелторы позиционируют в качестве условно-элитных. Их сегодняшняя стоимость, доходящая до трех-четырех тысяч долларов за квадратный метр, способна повергнуть в легкий шок даже москвичей, твердо убежденных, что дороже столичной многоэтажки ничего и быть в природе не может. А темпы роста цен, по слухам, уже опережают московские.
Попробуем разобраться в том, что происходит
– В новых комплексах Большой Ялты две трети квартир покупают россияне, – говорят нам крымские риелторы. – Вам никто точно не скажет, какая часть квартир приобретается для себя, а какая – в качестве инвестиции средств. К тому же, очень часто инвестор – это преуспевающий москвич или топ-менеджер нефтегазовой компании из Тюмени, который вложил свободные средства в недвижимость на берегу Черного моря. Но вместе с тем несколько недель в году он с семьей здесь отдыхает. За прошлый год самые удачные вложения принесли их владельцам до 50 и даже до 100 процентов прибыли.
Покупатели лучшей недвижимости в Сочи примерно те же, что и в Крыму – это высокооплачиваемые топ-менеджеры из Москвы, Санкт-Петербурга и нефтяники с газовиками. В принципе, мотивация аналогичная – отдых и инвестиции. Правда, в Сочи риелторы аккуратнее с цифрами. 100-процентный рост цен – это, конечно, преувеличение. Теоретически, если вложить деньги в жилой комплекс премиум-класса на этапе, предшествующем рытью котлована, можно рассчитывать и на 100 процентов. Но средние цифры впечатляют меньше. Да и кроме элитных новостроек, в городах-курортах строится жилье эконом-класса. О динамике роста цен на недвижимость говорят цифры. В декабре прошлого года средняя стоимость метра жилья в Сочи составила 1487 долларов. При этом стоимость среднестатистической однокомнатной квартиры в Центральном районе составляла 81 900 долларов (2039 за метр), в Хосте – 43 800 (1129) и в Кудепсте 48 550 (1455). Двухкомнатную квартиру в тех районах предлагали за 102 150, 69 900 и 60 500 долларов соответственно. За “трешку” просили 140 000, 95 000 и 73 000, при средней цене “квадрата” 1282 доллара.
Для сравнения: годом раньше квадратный метр в Сочи стоил от 1571 до 1886 долларов (стоимость в однокомнатной и трехкомнатной квартирах соответственно) в Центральном районе, от 1012 до 1268 долларов в Кудепсте и от 897 до 1058 долларов в Хосте.
Рост цен налицо, но, пожалуй, справедливее говорить о 20–25 процентной динамике, в зависимости от района и качества жилья. Таким образом, динамика хоть и впечатляет, но говорить о том, что она сопоставима с московской, корректно лишь в бизнес- и премиум-классе, предложение которых на курорте ограничено. В качественных сочинских новостройках продаются квартиры площадью 36–290 квадратных метров от 1600 до 3000 долларов за каждый из них. А вот “народное” курортное жилье не поспевает за столичными темпами: за 2005 год столичные квартиры выросли в цене на 40 процентов.
Цены на квартиры в черноморских городах-курортах составляют 50–60 процентов от московских и сопоставимы со стоимостью квадратного метра в Санкт-Петербурге и в ряде городов Подмосковья. Вот весьма характерные объявления: “Меняю однокомнатную квартиру в пригороде Санкт-Петербурга на равноценную в Анапе. Рассмотрю любые предложения”. Или: “Меняю 2-этажный 8-комнатный коттедж в Подмосковье общей площадью 240 кв. метров, с участком 18 соток на дом в Краснодарском крае. Или продам за 225 тысяч у.е.”.
Но и по абсолютным величинам, и по темпам роста курортные квадратные метры не по карману жителям большинства российских городов. Впрочем, так было почти всегда. Для того, чтобы жить в Сочи, как известно, во все времена надо было знать прикуп.
Кстати, по мнению губернатора Краснодарского края, доступным жилье для местного населения станет лишь при стоимости квадратного метра от 400 до 500 долларов. Таким образом, городам-курортам в обозримой перспективе участь стать доступными для большей массы россиян не грозит.
А что будет завтра?
Города на побережье Черного моря стремительно развиваются. Сочи является кандидатом на проведение зимней Олимпиады 2014 года, со всеми вытекающими отсюда обстоятельствами.
Начата реконструкция старого аэродрома в Геленджике. Новая полоса длиной 3600 метров позволит принимать лайнеры Ил-96 и грузовые Ил-76, а в недалеком будущем – и аэробусы А-380 из-за границы. Полностью международным авиаузлом он станет лишь к 2020 году, но первые более-менее приличные лайнеры в Геленджике начнут приземляться уже весной следующего года. Аэропорт станет четвертым в крае по значимости и серьезно разгрузит Сочи и Анапу. Кроме того, уже выделены средства из федерального бюджета на реконструкцию сочинского аэропорта.
Соответственно растет цена и на землю. Сотка земли в Сочи за последние 5 лет подорожала в пять раз, достигнув 80–100 тысяч долларов. Впечатляющий рост цен на землю зафиксирован в районе Красной Поляны. В 2004 году сотка здесь продавалась по 18–19 тысяч, в 2005-м, после газификации, подпрыгнула до 20–25 тысяч. И это далеко не предел…
Относительно динамики роста цен на недвижимость мнения риелторов весьма полярные. По разным оценкам, динамика роста может как сохраниться на нынешнем уровне, так и снизиться на 10 процентов. Следует отметить, что застой цен ожидается из года в год, но каждый раз прогнозы не оправдываются. Определяющим фактором роста является ориентированность рынка на иногородних, и в первую очередь – на столичных жителей. Последние оправдывают ожидания. Реклама обещает: утром ты в Москве, к обеду спускаешься с заснеженных вершин Красной Поляны, а вечером любуешься субтропическим морским закатом. В общем-то, это правда…
Игорь Соснов
